Na mocy art. 140 Kodeksu cywilnego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z przedmiotu własności zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może rozporządzać nieruchomością w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Remont poszczególnych lokali mieszkalnych jest zatem przeprowadzany przez właściciela (bądź architekta wnętrz), który ma prawo samodzielnie podejmować decyzje w tym zakresie.
 
Zgoda wymagana na...
 
Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej aktualizują się dopiero w momencie, gdy remont ingeruje w sferę uprawnień właścicieli innych lokali lub nieruchomości wspólnej. W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wymagana jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Stosownie do art. 22 ust. 3 u.w.l. czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu definiowane są przede wszystkim jako udzielenie zgody na:
 
arrow nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej
arrow ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem
arrow zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego
arrow dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.
 
Kwalifikacja prac według architekta wnętrz
 
Na gruncie orzecznictwa sądów administracyjnych kwalifikacja prac remontowych oraz elementów wyposażenia mieszkania jest oceniana w świetle okoliczności konkretnego przypadku. Analizy tego zagadnienia dokonał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2008 roku, w uzasadnieniu którego podjął próbę kwalifikacji poszczególnych partii. Za części składowe lokalu mieszkalnego uznane zostały takie elementy wewnętrzne jak: balustrada, ściany boczne balkonu, podłoga i sufit. Do elementów części wspólnej budynku zalicza się natomiast elementy wyposażenia nie wykorzystywane wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób zajmujących dane mieszkanie. Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą zalicza się do nich m.in.: fundamenty, instalację wodna i grzewczą, przewody, instalację elektryczną, dach, klatkę schodową oraz ściany nośne.
 
Taras, balkon, loggia – kwestia sporna
 
Przedmiotem rozważań sądów administracyjnych wielokrotnie był także status tarasu, który każdorazowo podlega ocenie na tle okoliczności konkretnego przypadku. Balkon może stanowić zarówno część elewacji, a tym samym nieruchomości wspólnej, jak i część składową konkretnego lokalu. Kluczowe znaczenie w tym zakresie ma koncepcja architektoniczna całego obiektu budowlanego. W wyroku z dnia 31 stycznia 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyraził pogląd, że właścicielowi lokalu przysługuje prawo do zabudowy loggi bez konieczności uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 6 kwietnia 2011 roku postanowił, że uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej nie wymaga także wymiana wewnętrznej linii zasilającej. Nie wiąże się bowiem z koniecznością naruszania elewacji ścian i przebiciem przez stropy. Remont instalacji elektrycznej w budynku wpływa natomiast na poprawę stanu technicznego całej instalacji zasilającej lokale mieszkaniowe, gwarantując jednocześnie jej przegląd.
 
Zwróć uwagę na przepisy szczególne
 
Należy pamiętać, że brak konieczności uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej nie zwalnia właściciela oraz architekta wnętrz z obowiązku przestrzegania przepisów szczególnych. Przy prowadzeniu prac remontowych przepisy Prawa budowlanego niejednokrotnie przewidują obowiązek ich zgłoszenia lub nawet uzyskania pozwolenia na budowę. Istotnie ustawa o własności lokali nie przewiduje wymogu uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na wyburzenie ściany działowej, ale nie oznacza to jednak, że nie wiąże się z tym szereg obowiązków określonych w Prawie budowlanym.
 
Artykuł został opracowany na podstawie dokumentów:
ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.), zw.: "Kodeks cywilny";
ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892), zw.: "u.w.l.";
ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.), zw.: "Prawo budowlane";
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 roku, sygn. akt III CZP 10/08;
wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 grudnia 2006 roku, sygn. akt II OSK 858/06;
wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 roku, sygn. akt II SA/GL 115/09;
wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 stycznia 2014 roku, sygn. akt VII SA/Wa 2073/13;
wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6 kwietnia 2011 roku, sygn. akt: akt I A Ca 103/11;